地价5年上涨120％！限价8600到18500！南昌刚需越来越边缘化！

近日，南昌自然资源局发布了《南昌市城区2020年土地定级与基准地价更新应用成果》，对综合用地、商服用地、商务金融和旅馆用地、住宅用地、工业用地、公共服务用地等6钟类型的土地进行了定级。

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STEPS住宅用地基准地价5年下跌120%

我们重点来注目住宅用地的定级：

从上图中可以看到，南昌市城区住宅用地被分为了6级，每一级对应的基准地价也不一样。

Ⅰ级住宅用地主要还包括了红谷滩中心区、八一广场周边和青山湖东岸，其对应的地面基准地价为10594元/㎡；

Ⅱ级住宅用地主要包括了红谷滩红角洲片区以及九龙湖西客站片区、西湖区、青山湖区艾溪湖以西部分，其对应的地面基准地价为9435元/㎡；

Ⅲ级住宅用地主要还包括九龙湖沿湖片区、经开区、青云谱区、艾溪湖以东，其对应的地面基准地价为8383元/㎡；

Ⅳ级住宅用地主要还包括九龙湖以南片区以及西湖组团片区、瑶湖片区、高铁东站片区、经开区外围，其对应的地面基准地价为7357元/㎡；

Ⅴ级住宅用地主要还包括麻丘区域、扬子洲片区、九龙湖铁路线以外以及临空经济片区，其对应的地面基准地价为5284元/㎡；

Ⅵ级住宅用地主要还包括经济技术开发区及临空经济区五级区域的边界以外更新范围以内，其对应的地面基准地价为4505元/㎡；

对比2016年，南昌市城区住宅用地基准地价最高上涨了4027元/㎡，最高增长率达到了120.93%，2个最低均坐落于Ⅳ级。

从区位上看，Ⅳ级基本都正处于城市外围新城区，包括九龙湖新城、青山湖高新区、艾溪湖东岸、北岸等地，其涨幅最大。

随着城市的发展，越是城市外围，其增长的潜力越大，并且城市不断在配套，对比2016年，同样级别的住宅用地，其区域范围越靠外，曾经一度被称为城市边缘的地区，现在反而成了很吃香的板块。

当然，此次最新的基准地价发布，最不受注目的居住用地涨幅显著，而涨幅也会影响未来土地地价的评估价，而这也意味着未来房企拿地成本不会变高。

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STEPS住宅禁售天花板不断被创下

一边是拿地成本高，一边又是不断创下的禁售天花板，对于购房者而言，无疑是雪上加霜。

说道到限价，那就得先说说道三限房了，到底何为三限房？

所谓的三限房，即为缩房价、缩转让、限对象。缩房价指得是房子的销售整体均价不得高于土地出让约定的价格，这样有利于稳定价格，有助市场平稳发展，不至于引起恐慌。缩转让的意思是房屋在购买后的五年内是不能展开出让交易的，这也是为了让炒房没有机会炒房的一个最重要政策。最后的缩对象是指房屋的销售优先符合本地户籍无房者。

2016年10月南昌发布出租汽车政策，地价和房价纷纷大幅上涨，出让的大部分住宅用地都采用了强迫规定，还包括缩房价以及竞地价。

2017年，南昌正式启动限价，实施“三限房”政策。2017年南昌首宗“三限房”用地挂牌，它位于经开区，限价8600元/㎡，随着它的成功转让，意味着南昌禁售新纪元的到了。

到现在，三限房政策已经过去4年了，这4年南昌禁售也步入了巨变！

2017-2020年南昌各区域住宅最高限价变化

2017年到2021年，南昌已全面打开限价模式，对比2017年，南昌所有区域的限价都已被创下。总体来看，南昌限价从2017年低于的8600元/㎡到涨了最高18500元/㎡，整整上涨了9900元/㎡。而目前禁售最高的保持者，来自于西湖区的南水玖悦府，地块毛坯禁售18500元/㎡。

其中，2020年禁售被刷新的区域有东湖区、新建区、经开区、赣江新区。其中南昌县4年时间限价下跌了1000元/㎡，高限价地块主要在象湖滨江区域；新建区高禁售地块主要在欣悦湖板块，两年时间，禁售也从14000元/㎡上涨到15000元/㎡，大有与九龙湖一争强弱的气象；而经开区最高禁售为9593元/㎡，为旭辉&水投夺下的宅地。

而九龙湖的限价在2019年冲到了15850元/㎡之后，在2020年又有所回升，目前维持在地王位置的还是融创赣江府，目前基本已经清盘。

开发商拿地成本高了，买得价格必然提高，而禁售又不断上涨，最后必将转嫁到购房者身上，不得不让人感伤：买房越来越难！

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STEPS 刚须要越来越边缘化

地价地图不断扩容，限价也越来越趋向外围。

同样是100万，刚须要可选择的区域越来越边缘化，购房门槛也在慢慢提高。

在大南昌都市圈之下，越来越多边缘的板块被推向眼前，儒乐湖新城、航空城、九望新城、东站高铁新城……但刚须要们还是得牢记这句话：先上车，再换车，总比你一直不上车要好！